Detener una subasta de foreclosure en Texas — cierre en efectivo antes del primer martes

Sí — siempre y cuando todavía estemos antes de la fecha de la subasta. Esa es la razón por la que existe esta página. Compramos casas con Notice of Default ya emitido, con Notice of Sale ya posteado en la puerta del courthouse, con primer atraso de pagos pero todavía sin avisos formales, con segundo lien además de la hipoteca, con gravámenes de impuestos prediales del condado, y con casos donde el dueño ya intentó listar la propiedad en el MLS y el listing no fondeó a tiempo. Una vez que la subasta ya ocurrió y la propiedad fue rematada en las escaleras del courthouse, la vía de venta en efectivo se cierra — para ese escenario hable con un abogado de bienes raíces de Texas porque sus opciones son diferentes.

Texas es uno de los estados de foreclosure más rápidos del país. Bajo Texas Property Code §51.002, el plazo estatutario mínimo desde el Notice of Default formal hasta la subasta es de aproximadamente 41 días — 20 días mínimo de right to reinstate después del Notice of Default, seguidos de 21 días mínimo de Notice of Sale antes de la fecha de la subasta. Eso es lo mínimo legal; algunos prestamistas se mueven más lento, muchos no. La fecha real de su subasta aparece en el documento del Notice of Sale que el sustituto trustee del prestamista le manda por correo, postea en la puerta del courthouse del condado donde está la propiedad, y archiva con el county clerk. Esa fecha siempre cae en el primer martes de algún mes. Cuente desde esa fecha hacia atrás para saber cuánta pista le queda.

Las subastas de foreclosure en Texas se llevan a cabo el primer martes de cada mes, entre las 10:00 a.m. y las 4:00 p.m., en las escaleras del courthouse del condado donde está físicamente la propiedad — sin importar qué tan rural sea el condado. La mayoría de los Notice of Sale designan una entrada específica del courthouse (con frecuencia las escaleras del lado oeste, o una entrada lateral). Cada uno de los 254 condados de Texas tiene su propia subasta en el mismo día del mes. Si el primer martes cae el primer día del mes, la subasta se traslada al segundo martes. El county clerk de su condado puede confirmar la ubicación exacta y la fecha postada para su propiedad.

Hay cuatro opciones reales y la venta a Diamond es una de cuatro, no la única. (1) Reinstate — pagar todos los atrasos, intereses, late fees y costos del prestamista en un solo pago antes de que expire el right to reinstate. Es la opción más limpia si tiene el dinero. (2) Loan modification o forbearance — el departamento de loss mitigation del servicer reestructura el préstamo, extiende el plazo, o capitaliza los atrasos. Tarda 60 a 120 días en aprobarse y requiere documentación financiera completa. Empiece la solicitud el día que se atrase, no espere al Notice of Default. (3) Venta en efectivo a Diamond u otro comprador en efectivo antes de la subasta — los proceeds pagan al prestamista en su totalidad, la equidad sobrante va a su bolsillo, y el crédito reporta como "paid in full" en lugar de "foreclosed". (4) Dejarlo ir a la subasta, o coordinar un deed in lieu o short sale directamente con el prestamista. Cuál es la correcta para usted depende de cuánta equidad hay, cuánto tiempo queda, y si el servicer está dispuesto a trabajar con usted. Si no está seguro, hable con un consejero de vivienda certificado por HUD — el servicio es gratis.

Depende de cuánta pista le queda cuando firmamos el contrato. Tres semanas o más antes de la subasta — un cierre en efectivo es cómodo: la title company tiene tiempo para correr la búsqueda de liens, ordenar los payoff statements del prestamista y de cualquier lien junior, y fondear sin comprimir el calendario de nadie. Dos a tres semanas antes — se aprieta pero se hace, asumiendo que el título está limpio y que solo hay un lien principal. Una a dos semanas antes — la llamada es el primer paso correcto, no el formulario web; a veces fondea y a veces no, y se lo decimos honestamente en la primera llamada en lugar de hacerle perder tres días corriéndole en círculos. Menos de siete días antes — el cierre en efectivo generalmente no fondea a tiempo, y la conversación correcta probablemente es con un abogado de bancarrota de Texas (un Chapter 13 filing crea un automatic stay que detiene la foreclosure) o con un consejero de vivienda certificado por HUD. No le vamos a vender un timeline que no podemos cumplir.

Una venta que cierra antes de la fecha de la subasta paga al prestamista en su totalidad — el préstamo reporta como "paid in full", no como "foreclosed". Los pagos atrasados que se acumularon antes de la venta probablemente ya están en su reporte de crédito como late payments, y esos se quedan en el reporte por el plazo normal (típicamente siete años), pero un foreclosure completado en su record es materialmente más dañino que solo los late payments. La diferencia entre "paid in full" y "foreclosed" en un reporte de crédito es significativa cuando luego intente calificar para otro préstamo hipotecario. No somos consejeros de crédito y no podemos prometer puntajes FICO específicos — esos dependen de su perfil completo — pero en términos generales la diferencia es real. Para consejería de crédito gratis y federalmente licenciada, un consejero de vivienda certificado por HUD es el recurso correcto.

Sí, mientras la matemática funcione. La title company ordena payoff demands de cada lienholder de record antes del fondeo — primera hipoteca, segunda hipoteca o HELOC, HOA con gravamen registrado, gravamen del condado por impuestos atrasados, lien de code enforcement, lien mecánico de algún contratista que no le pagaron, y cualquier judgment lien que aparezca en la búsqueda de título. Todos esos se pagan al cierre con los proceeds de la venta. En la mayoría de los casos la matemática alcanza — los proceeds cubren los liens, los atrasos, las comisiones del trustee, y queda algo para usted. Cuando los liens combinados pasan el valor de la propiedad, un short sale (pago negociado por menos del balance total, aprobado por el prestamista) puede ser la única vía. Le decimos en cuál escenario está una vez que tenemos los payoff statements en mano.

Sí, y queremos que la use antes de tomar cualquier decisión irreversible. Los HUD-approved housing counselors son consejeros de vivienda federalmente licenciados por el U.S. Department of Housing and Urban Development. El servicio es completamente gratis — no le cuesta nada y no le pueden cobrar nada. Le pueden ayudar a evaluar si una loan modification, una forbearance, un repayment plan, o un refinance es viable en su situación; le pueden ayudar a negociar con el departamento de loss mitigation del servicer; y le pueden conectar con programas de asistencia estatales y federales que usted quizás no sabía que existían. Encuéntrelos llamando al 1-800-569-4287 (línea bilingüe del HUD) o buscando "HUD-approved housing counselor near me" en el directorio oficial de hud.gov. Si decide después de hablar con ellos que la venta en efectivo es la mejor opción para su situación, aquí estamos. Si decide que la modification o el repayment plan es la mejor opción, nos parece bien.

Sí a las dos preguntas. Toda la atención inicial, la diligencia, la explicación del proceso, y la coordinación con el closing officer ocurre en español. Las title companies de Dallas County y Tarrant County con las que trabajamos cierran rutinariamente en español — coordinamos con anticipación para que un closing officer bilingüe o un intérprete profesional esté presente, en persona o por video, sin costo adicional. Los documentos legales se firman en inglés porque así lo exige el estado de Texas, pero cada cláusula se le explica en español antes de que usted firme. Sobre el ITIN: vender una casa en Texas en proceso de foreclosure con ITIN en lugar de número de Seguro Social es perfectamente legal — usted está en el título como dueño y eso es lo único que importa para la transacción. La title company maneja el reporte fiscal al IRS al final del año, incluyendo retención FIRPTA si aplica. Hemos cerrado con vendedores con ITIN en situaciones de foreclosure muchas veces. Vea nuestra página dedicada a vendedores con ITIN para más detalle del proceso.

Los liens federales del IRS y los judgment liens estatales tienen que resolverse en el closing como cualquier otro lien — la title company los identifica en la búsqueda de título y solicita el payoff o el subordination agreement correspondiente. Los liens federales del IRS tienen su propio proceso: la title company solicita un "discharge of federal tax lien" del IRS para liberar el lien de la propiedad específica al cierre, lo cual normalmente toma 30 a 45 días para que el IRS lo procese. Eso puede empujar la fecha de cierre más allá del primer martes si el plazo de subasta es ajustado. Si está en esa situación, llámenos lo antes posible — entre más temprano empieza la title company el papeleo del IRS, mejor probabilidad hay de fondear antes de la subasta. Este es un caso donde hablar con un abogado de bienes raíces de Texas y un abogado fiscal certificado vale la pena, además de la conversación con nosotros.

No. Somos un comprador en efectivo de bienes raíces — no somos abogados, no somos consejeros de crédito, no somos consejeros de vivienda certificados, y no somos abogados de bancarrota. Las descripciones que aparecen en esta página sobre Texas Property Code §51.002, los plazos del Notice of Default y Notice of Sale, la mecánica de la subasta del primer martes, las opciones de loan modification y forbearance, y los efectos generales de un foreclosure sobre el crédito son encuadres estándar de la industria pensados para ayudarle a hacer mejores preguntas — no son sustituto del consejo legal o financiero específico a su situación. Antes de tomar cualquier decisión irreversible — firmar un contrato de venta, aceptar un loan modification, presentar bancarrota, o dejar que la propiedad vaya a la subasta — consulte con un abogado de bienes raíces o de bancarrota licenciado en Texas y con un consejero de vivienda certificado por HUD. Nuestro trabajo es ofrecerle una opción honesta en efectivo cuando esa es la opción correcta para su situación.